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      學習共勉
      城市商業綜合體發展模式、機遇與風險
      2010-11-07 17:29:42

      尊敬的各位領導、各位嘉賓、業界同仁大家下午好:

      首先非常感謝主辦方給我這次機會,代表長春歐亞集團曹和平董事長參加此次盛會,與各位專家學者、商業精英共同探討有關城市綜合體的話題。因為在座的各位對城市綜合體都有很深的研究與成功運作經驗,所以我會把大家的好經驗、好做法帶回去加以研究與學習及實踐。也希望各位在今后能給與歐亞賣場更多的關心與支持,以使我們能更好更快的發展。

      下面請允許我概要介紹一下歐亞集團與歐亞賣場。歐亞集團是國內大型商業集團,在曹和平董事長的帶領下,企業超常規、跨越式發展,企業總資產達34億元,09年實現銷售135億。在全國重點大型零售排名中位列第五名。目前,歐亞集團擁有四省九市40家較大型門店,總建筑面積超過100萬平。

      長春歐亞賣場是歐亞集團控股子公司,單體規模56萬平米,位居世界第一,已申請吉尼斯紀錄。2009年銷售52億元,實現利潤1億元。2010年預計實現銷售65億,實現利潤1.5億。日均客流量達20萬人,節假日達50萬人次。直接提供就業崗位2.5萬個。歐亞賣場在建立之初,集團曹和平董事長就將其定位為城市綜合體,被宋則教授、任興洲教授、黃國雄教授、顧建國教授等稱為歐亞賣場現象與第三次商業革命。胡錦濤總書記親臨歐亞賣場視察工作,對歐亞賣場給予了充分的認可與高度贊揚,同時這也是對我們全體同仁的親切慰問與贊揚。

      每年接待許多黨和國家領導人、各國政要參觀訪問學習團。并且是美國印第安納大學、香港城市大學、日本關西大學、吉林大學、吉林財經大學等的教學實踐基地。歐亞賣場室內共設置4條主街,每條街長一公里,全部走完需要行程47公里。因此,賣場每層都設有免費觀光車(電動),共50部。這在世界任何一個城市綜合體中都是看不到的。我們大家沒有到過歐亞賣場,所以很難想象她到底有多龐大、多震撼。一旦各位親自體驗就會知這次是一個超大而標準的城市綜合體。這不是我在此自我感覺,到過歐亞賣場的各級領導、各國政要、業界同仁,無不用興奮與震撼表達其此時的體驗心情。歐亞賣場是按照城市綜合體的要素要求來對業態進行整合。不僅擁有十二個由國內外知名品牌組成的購物商城,充分滿足人們對所有商品的消費需求,而且匯集了美食中心、美容中心、會展中心、金融中心、社區服務中心、國際影城(IMX3D)、規范的真冰冰場、張軍羽毛球館、亞洲最大的高爾夫練習館、大型海洋式兒童公園、培訓學校、加油站、現代洗車場等。用五句話概括:(1)商業活動室內化。(2)購物休閑一體化。(3)競爭優勢差異化。(4)配套服務功能化。(5)綜合管理現代化。

      今天我們研討的主題是城市商業綜合體發展模式、機遇、風險。

      一 城市綜合體的發展模式

      從城市綜合體的概念中我們就不難理解他的發展模式,那就是必須具備城市綜合體發展要求的服務功能。所以我說:把城市扣個罩,就是Shopping Mall。只要有合理的貿易、消費與服務、需求與訴求,在城市綜合體中就必須得以體現。因此城市綜合體:一是必須具備規模要求。有規模不一定有經濟,但沒規??隙ú唤洕?,沒有規模也稱不上綜合體。二是必須具有健全的貿易、消費與服務功能。對購物、休閑、餐飲、娛樂、社交、會展、停車泊位、休閑觀景設計、現代化的管理手段。三是要具備強大的品牌組合能力。四是具備地標式的城市獨特的建筑風格。五是要具備特色的企業文化與消費群體。

      二 城市綜合體的發展機遇

      1、國家政策的支持

      現在應該是城市綜合體發展比較好的時期。黨的十七屆五中全會提出在推動國民經濟發展的三駕馬車(出口、投資、消費)更加注重內需拉動。并確定還富于民、藏富于民等的富民政策。加之社會保障體系的進一步完善,人們消費內力的不斷攀升,必然會激發人們的購買欲望與消費升級。

      2、美元走勢的影響

      美國的寬松貨幣政策與大量美元的印制與投放,必然會對人民幣造成升值壓力,進而使國內物價有所上漲。百姓手中的貨幣出現貶值風險,存款不如購物劃算的想法必然刺激消費。

      3、城市擴展的需要

      城市建設發展到一定規模,城市離心化程度加快。城市半徑的延長,擴寬建設的加快,城市中心交通擁堵等是必然趨勢。建設于郊區的購物中心會很好的解決交通問題、行程問題、泊車問題等。

      4、消費習俗改變的需要

      受城市化進程加快因素驅動使人們的生活質量的提升、消費能力的提升、休閑時間的增多、人們層次化、多元化、個性化消費需求也不斷增長。人們將休閑、娛樂度假、商務交往等安排到城市綜合體中。

      5、現代生活的需要

      現代都市中,習慣快節奏的人們需要在一個方便快捷、經濟等多種功能于一體的綜合空間里,享受高效率的生活和工作,并將城市綜合體作為休閑放松、體味生活、釋放壓力的理想之處。

      三 城市綜合體風險

      1、資金的風險:因為城市綜合體建設與運營耗資巨大,很多運營商都面臨著資源短缺的難題和困擾。

      2、人才的風險:城市綜合體作為產業地產的最高端,共同開發的復雜化、內涵化、及其對項目、人力、管理的要求都非常高。尤其是當下有管理城市綜合體的團隊與人才都很奇缺。

      3、交通上的風險:目前,國內多個城市的道路交通情況都一樣,存在嚴重的交通擁堵,不利于開車購物的狀況。

      4、人們消費習慣上的風險:因城市綜合體多選擇在離城市中心較遠的地區,而人們習慣于在住所周邊每日購買新鮮食物,即買即消費,依然是漸次消費的習慣,還沒有形成大量的一次集中采購的習俗。

      5、發展規劃上的風險:現在我們依然缺乏對發展城市綜合體的科學合理規劃,導致無規劃或規劃不合理,從而產生過渡競爭。

      6、過渡追求豪華的裝飾等導致運行成本不斷加大,節能減排難以實施,營銷投入不足,競爭乏力,購買群支撐不足。

      二O一O年十一月六日 于南京

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      營業時間:9:30-20:00

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